Подать объявление
Замечания и предложения
по работе сайта принимаем
по телефону 348-444.
Назад

Если продавец – банкрот...

Отечественный рынок недвижимости пока еще далек от цивилизованных отношений. Поэтому, покупая квартиру, нужно тщательно проверять ее историю. А с принятием закона о банкротстве физических лиц – еще и продавца: а не имеет ли он непогашенные кредиты? Потому что если он начнет процедуру банкротства, то квартиры покупатель может лишиться. Как? Рассказывает директор Агентства страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова.

Подозрительные сделки

С октября 2015 года вступил в силу закон о банкротстве физических лиц. Теперь если продавца квартиры признают по суду банкротом, то проданная недвижимость может пойти в счет уплаты долга. Особенно опасны договоры, заключенные по неполной стоимости. Такие сделки могут показаться подозрительными и могут быть проверены в первую очередь, как и сделки, заключенные между родственниками.

К примеру, должник за 8 месяцев до подачи заявления о признании себя банкротом продал свою трехкомнатную квартиру в центре Москвы за 1 млн рублей. В банкротстве эта сделка может быть оспорена финансовым управляющим, если эта квартира не была единственной для должника. Причем если бы это было единственное жилье должника, то сделка бы не оспаривалась, т.к. последствия признания сделки недействительной не имели бы смысла – квартира бы вернулась должнику, но реализована в счет расчетов с кредиторами не могла быть, т.к. являлась бы единственным жильем должника.

Или вот еще пример. Муж планирует начать процедуру банкротства. Год назад жена подарила свою долю (1/2) в квартире своему сыну. Квартира была куплена на жену и сына в равных долях, но поскольку жена была браке, она является общей с мужем собственностью. Сын полгода назад продал квартиру незнакомому лицу по заниженной стоимости. Будет ли оспариваться эта сделка? «Однозначного ответа на этот вопрос нет, – пояснила Олеся Бухтоярова. – Будет оспариваться сделка или нет, зависит от желания кредиторов или финансового управляющего. Другой вопрос: есть ли основания полагать, что сделкой причинен ущерб кредиторам. Жилье единственное и в конкурсную массу попасть не должно, поэтому и ущерба кредиторам нет. Но не все так однозначно. Пленум ВС РВ от 17 ноября 2015 г. N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» решил, что должник не может продавать единственное жилье, если есть вступившие в силу решения суда о взыскании долга. Арест такого жилья в целях недопущения продажи законен. Как это повлияет на судебную практику, сейчас прогнозировать невозможно».

Лучше подстраховаться

По ходу семинара один из слушателей задал такой вопрос: 10 месяцев назад люди купили квартиру по рыночной цене у совершенно незнакомого человека, оформлена она на несовершеннолетнюю дочь. Приходит письмо от финансового управляющего с уведомлением, что он подает заявление в суд о расторжении сделки и истребовании имущества из чужого незаконного владения. Причина: нашему продавцу эта квартира была продана по очень заниженной цене. И мы должны были, покупая эту квартиру, усомниться в законности сделки. Но мы даже не знали, что ее наш продавец приобрел по цене ниже рыночной у человека, который 2 месяца назад признан банкротом. Могут ли расторгнуть обе сделки?

Олеся Бухтоярова пояснила, что если квартира куплена по рыночной цене и у незнакомого человека, то проблем быть не должно. Тот факт, что продавец купил квартиру по заниженной цене, к вам отношения не имеет. Предыдущую сделку могут оспорить в банкротстве и требовать у покупателя возврата в конкурсную массу рыночной стоимости квартиры, если будет доказано, что банкрот продал квартиру по заниженной цене и причинил ущерб кредиторам. Вы – добросовестный покупатель.

Закон еще не так давно вступил в силу и не «обкатан», нет судебной практики. Поэтому, если сомневаетесь в продавце или чувствуете шероховатости в истории квартиры, лучше данную недвижимость застраховать. Спать будете спокойнее.

Вениамин Вылегжанин,
Квартирные истории


Статья опубликована в № 49 (423) от 05.12.2016