Подать объявление
Замечания и предложения
по работе сайта принимаем
по телефону 348-444.
Назад

Против аппендицита – с таблетками угля, или зачем нужен риелтор

Согласно данным системы риелт-менеджмента, по сравнению с 2015 годом количество агентств недвижимости в Кемерове сократилось в два раза – с 300 до 152. Конкуренция снизилась, но нагрузка распределена явно неравномерно – уверена директор агентства «Градиент» Татьяна Кихаева. А некоторые до сих пор не понимают, зачем нужно обращаться к риелторам…

Продавцы оценили

Как говорит Татьяна Ильинична, рынок недвижимости изменился, стал «тяжелым». Но именно это помогло понять продавцам, зачем нужны риелторы и насколько сложен их труд. «Если раньше человек мог самостоятельно подать объявление и просто ждать покупателей, а потом выбирать самый выгодный вариант их тех, кто обратился, то сегодня, безусловно, подать объявление и ждать они тоже могут, только вот вряд ли дождутся хоть сколько-нибудь платежеспособного клиента, – делится своими наблюдениями наш собеседник. – И именно поэтому люди уверены, что рынок «стоит» и выйти на сделку, а особенно – продать объект на вторичном рынке сегодня практически невозможно. На самом же деле именно сейчас нужно выходить на сделки, и совершить их можно просто и выгодно, только не стоит делать это самостоятельно – вряд ли получится. Так, на сегодняшний день самые популярные у нас виды сделок – это обмены, причем не простые по принципу «ты – мне, я – тебе», а сложные многоуровневые цепочки. Это гораздо более трудоемкий процесс, чем продажа или покупка. И обычные люди при всем желании и образовании не смогут их совершить – они просто друг друга не найдут. Ведь не все участники обменных цепочек обязательно что-то меняют, у многих «звеньев» может быть только продажа или покупка, а выстроить их в нужной последовательности – задача именно профессионалов рынка недвижимости».

Еще одним неожиданным «бонусом», который преподнес финансовый кризис, кроме сокращения конкуренции, стало упорядочение и большая организованность рынка недвижимости. Так, вспоминает Татьяна Кихаева, если раньше заключение эксклюзивного договора с продавцом было практически невозможно – люди были уверены, что чем больше агентств занимается их вариантом, тем лучше, – то сейчас клиенты с радостью оформляют договор, так как понимают, что это гарантирует качественную услугу, быструю сделку и – что немаловажно – ее безопасность. «За 20 лет существования рынка недвижимости в России люди привыкли к безответственности, к надежде на «авось», – комментирует Татьяна Ильинична. – Уже сейчас ситуация выправляется, меняется в лучшую сторону. И, конечно, большие надежды мы возлагаем на Закон о риелторской деятельности, который должен быть принят уже в 2017 году и согласно которому невозможно будет, например, даже выложить объявление о продаже недвижимости никому, кроме собственника или агентства, с которым заключен эксклюзивный договор».

Татьяна Ильинична подчеркивает, что многие клиенты, которым надо и продать недвижимость на вторичном рынке, и приобрести на первичном (а таких более чем достаточно), сталкиваются с проблемой реализации своего объекта. Ситуация усугубляется тем, что, как правило, они стараются успеть до Нового года, пока действует государственная программа ипотеки с господдержкой на покупку новостроек. Для таких сложных случаев риелторы могут предложить, во-первых, программу «Переезд», когда клиентам выдается кредит на приобретение нового жилья, причем и на первичном, и на вторичном рынке, а на реализацию уже имеющейся недвижимости дается от 1 до 2 лет. Во-вторых, застройщики стали работать и по программе трейд-ин, когда объект недвижимости идет в зачет другого, в большинстве случаев – с доплатой недостающей стоимости последнего.

Есть еще одна проблема, с которой, по наблюдению Татьяны Кихаевой, сталкивается практически каждый второй продавец недвижимости. Этот «бич» кемеровской «вторички» – повальная неузаконенная перепланировка, факт которой неизбежно всплывает при продаже. И хорошо, если это просто остекление балкона или даже перенос не несущей стены – узаконить такое, пусть и с некоторыми финансовыми издержками, возможно. А вот если владельцам не нравилось расположение кухни, или захотелось сделать два санузла – скорее всего, придется возвращать недвижимости первоначальный вид, причем за свой счет. 

И классика ошибок продавцов – неадекватная оценка своего объекта. Так, например, люди планировали продать свою элитную недвижимость в Кемерове за 9 млн рублей и уехать на постоянное место жительства в солнечный Сочи, где приобрести на вырученные средства и квартиру, и автомобиль. Однако за 9 млн покупателя не нашлось, скинуть цену владельцы отказались, в результате квартира стоит, а жилье в Краснодарском крае пока приходится снимать. «Многие потенциальные покупатели сняли свою недвижимость с продажи, так как не хотят продавать по установившимся ценам, как им кажется, «за бесценок», и они ждут начала роста стоимости жилья, – говорит Татьяна Ильинична. – Однако никаких предпосылок для роста цен не предвидится даже не в особенно ближайшем будущем. Наоборот, сейчас – лучшее время для продажи, дальше цены будут только снижаться. Этому будут способствовать несколько факторов. Во-первых, покупательская способность низкая, и пока не начнется рост экономики, а это будет не скоро, доходы такими и останутся, если не начнут снижаться. Во-вторых, в Кемерове наблюдается повышенный спрос на недорогие таунхаусы в Лесной Поляне – выкуплены уже даже варианты, которые планируются к сдаче в 2017 году. Соответственно, те квартиры, в которых сейчас живут покупатели, также выйдут на рынок продаж. Еще одна тенденция – массовый отток кемеровчан в теплые края – Сочи, Крым. Как правило, чтобы приобрести жилье там, нужно будет продать здесь. На продажу банки выставляют все больше залоговых объектов – это те квартиры, за которые не смогли выплатить ипотеку и которые реализуются по ценам даже ниже и так невысокой рыночной стоимости. Судя по наметившейся тенденции, их будет все больше… И, наконец, нельзя забывать о повышении налога на недвижимость, который превратит прежний «актив» в невыгодное вложение и заставит владельцев избавляться от лишней недвижимости. Таким образом, единственный совет, который можно дать продавцам – не тянуть и не ждать лучших условий. Необходимо понимать, что рынок недвижимости изменился – бал правят покупатели, и это, скорее всего, надолго».

Покупателей ждут сюрпризы

А вот потенциальные покупатели уже наверняка заметили, что рынок повернулся к ним своей лучшей стороной: цены заметно снизились, выбор радует глаз… И именно поэтому они уверены, что им-то риелтор не нужен – «из такого богатого ассортимента я и сам смогу выбрать, зачем мне посредник». Однако кому уж точно нужна помощь специалиста, так это именно покупателям, так как если продавец в основном рискует «зависшей» на неопределенный срок реализацией объекта, то покупатель в худшем случае может вообще остаться и без недвижимости, и без денег. Так, например, в связи с принятием в текущем году Закона о банкротстве физических лиц можно нарваться на мошенничество – сознательное или бессознательное, для человека будет уже не столь важно. «Предположим, такой банкрот выставил свое жилье на продажу, хотя этого права не имеет, – говорит Татьяна Кихаева. – Если несведущий покупатель, прельстившийся более низкой по сравнению с обычными ценой, приобретет такую квартиру, то впоследствии он ее обязательно потеряет: ее заберут и выставят на продажу за долги».

Да, правительство позаботилось о «добросовестных приобретателях», и если человек ничего не знал о неправомочности продажи, ему вернут деньги. Но не все, а только сумму, не превышающую 1 млн рублей. Вряд ли эта выплата покроет все убытки…

Опасной может оказаться и такая распространенная вещь, как приобретение жилья, ранее купленного с привлечением средств материнского капитала. Дело в том, что жилое помещение в этом случае должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей. Однако далеко не все это делают: когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем несовершеннолетним необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей. Если же эти требования закона выполнены не были, сделка последующей продажи может быть признана недействительной. 

«Эти и многие другие факторы свидетельствуют о необходимости настолько сложные сделки, как купля-продажа недвижимости проводить при участии специалиста, – уверена Татьяна Кихаева. – Здесь можно привести аналогию: у вас заболел живот, вы где-то слышали, что от этого помогает активированный уголь, и начинаете его пить. А если у вас аппендицит? Своим самостоятельным «лечением» вы сделаете только хуже. С недвижимостью так же: не стоит недооценивать сложность процесса, обращайтесь к специалистам – и вам помогут»!

Ирина Алпатова


Статья опубликована в № 47 (421) от 21.11.2016